תיקון מס' 3

מאת: שחר דביר 05/07/2011

 

כפי שכבר פרסמנו בעבר התקבלה החלטת הממשלה בתאריך 09/01/11 על קיום דיון במועצה הארצית לתכנון  אשר יעסוק בשלוש נקודות עיקריות:

  1. הגדלת היקף זכויות הבנייה.
  2. העברת זכויות בנייה.
  3. הרחבת תכולת התמ"א על מבנים שנבנו לפני שנת 1992 וזאת לשם שיפור המיגון בהם.

 

כמו כן בישיבת המועצה הארצית לתכנון מיום 04/05/2011 הוחלט פה אחד לקדם תיקון מס' 3 לתמ"א 38 אשר יכלול:

  1. הרחבת זכויות הבנייה מכורח תמ"א 38 עד 2.5 קומות (כיום קומה אחת). הרחבה זו הינה עבור יישובים שמעמדם הסוציו אקונומי מתחת לרמה 8.
  2. לתיקון 3 יצורף נספח הנדסי אשר יהווה כלי ורף תכנוני כל הנוגע לחיזוק המבנה, דרך חישובו והצגת החישוב לאישור.
  3. כלים משלימים וחלופיים ליישום תמ"א 38 בישובי הפריפריה מתוך כוונהלהגדיל את הפוטנציאל הכלכלי לביצועם ועל ידי כך להביא לחיזוק מבנים גםבאזורים אלו.

 

שלשום פורסם באתר משרד הפנים "נוסח להעברה לוועדות המחוזיות ולהשגות בציבור" של תיקון מס' 3 לתמ"א 38 אשר יקרא תמ"א 38/3 לפי פרסום זה יהווה תיקון מס' 3 לתמ"א 38, שינוי זה אינו מהפכני כתיקון 2 אולם יש לו השפעות מרחיקות לכת בכל הקשור לתוספת זכויות בנייה לשתי קומות למעט בערים מסויימות המפורטות בנספח 2 לתמ"א. מטרת תוספת זו הינה עידוד חיזוק מבנים בישובים שבהם התוספת הקיימת לתמ"א (של קומה אחת) אינו כלכלי.
כמו כן יוסדר בתיקון זה אופן ביצוע הבדיקות ההנדסיות ואופן הגשת דו"חות הנדסיים כתנאי לדיון בוועדה.
תכולת חדרים על הגג בתוך תמ"א 38 משנה את המצב הקיים כך שלצורך קבלת היתר לבנייה על חדרים על הגג לא נדרשת הסכמת כל הבעלים אלא שני שליש מהם ובסמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את ביצוע העבודה.

 

להלן עיקרי הדברים ומשמעותם:

סעיף 9 א': הינו שינוי מהותי בתמ"א 38 בכל הקשור לתנאי סף ל"פתיחת תיק" בוועדה המקומית. לרשויות שונות תנאי סף שונים אשר לעיתים כוללים כעשרה אישורים מקדימים ובינם היה כמובן אישור עקרוני של מהנדס הוועדה (בפועל וועדות הסמיכו מהנדסים חיצוניים לביצוע הבדיקות היות ולמהנדסי הוועדות אין ניסיון רב בנושא, רק שמשום מה עלות הבדיקה מושתתת על היזם ואינה כלולה באגרות הרבות בשל היתרי הבנייה).

תיקון 3 מסדיר את הנושא המהותי של תכנון החיזוק באמצעות נספח מס' 3 לתמ"א. אין ספק בחשיבות הנספח ובנחיצותו על מנת להגדיר ולהסדיר את נושא החישובים והצגתם אולם מצד שני לנספח זה השפעות ישירות הן על עלויות התכנון והן על לוחות הזמנים של הפרוייקט בכל הקשור למועד פתיחת התיק בוועדה המקומית.

 סעיף 11.1.2:
דן כאמור בזכויות בנייה של שתי קומות למעט ביישובים: אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, גדרות, גן רוה, גני תקווה, דרום השרון, הוד השרון, הרצלייה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין - מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה, שהם, תל אביב-יפו, תל מונד.


סעיף 11.1.3: קומת גג חלקית לא תשמש לדירות חדשות אלא רק להרחבת יחידות הדיור בקומה מתחתיה כלומר – חדרים על הגג – דופלקס.
בערים בהם אין "תכנית גגות" ניתן יהיה לממש עד חצי משטח הגג החדש עבור חדרים על הגג אשר ישמשו את הדירה בקומה מתחת לקומה של החדרים על הגג כלומר דירות דופלקס בלבד.
בערים בהן ישנה תכנית גגות הזכויות יהיו בכפוף לזכויות אלו (לרוב 23 מ"ר לכל דירה ובערים אחרות 40 מ"ר לכל דירה).

מכאן בגג ששטחו 355 מ"ר ברוטו במבנה בעל 4 דירות בקומה, באם ייבנו חדרים על הגג לפי 23 מ"ר יבנה 108 מ"ר ברוטו מכאן שהניצולת של שטח הגג הינה רק 30% וזאת במקום 178 מ"ר שהם 50% כלומר 70 מ"ר פחות.

בניין זהה ששטחו 355 מ"ר ברוט באם ייבנו חדרים על הגג לפי 40 מ"ר יבנה כ 176 מ"ר ברוטו הניצולת של שטח הגג הינה כ 50%.

להלן מספר דוגמאות לתכניות בניית חדרים על הגג בערים מרכזיות:

רמת גן:
ניתן לבנות 40 מ"ר חדר על הגג ליח"ד לפי תכנית רג/340/ג/21 לרבות ניוד זכויות להרחבת החדרים לפי תיקונים לתכנית זו. לפי תיקון 3 ניתן יהיה לבנות קומת דירות דופלקס בלבד ויתרת הזכויות מכורח תכנית רג/340/ג/30 על תיקוניה.

ראשון לציון:

ניתן  לבנות 23 מ"ר חדר על הגג ליח"ד לפי תכנית  רצ/1/1/ו'/א' וקיים עדכון לתכנית הממתין לאישור ומתן תוקף על פיו ניתן יהיה לבנות 40 מ"ר ליח"ד. לפי תיקון 3 ניתן יהיה לבנות קומה טיפוסית וקומת דירות דופלקס (סה"כ 2.5 קומות). ויתרת הזכויות מכורח תכנית רצ/106 על תיקוניה.

תל אביב:
ניתן לבנות  40 מ"ר חדר על הגג ליח"ד או 65% (הקטן מבניהם) לפי תכנית ג' 1. לפי תיקון 3 ניתן יהיה לבנות קומה טיפוסית וקומת דירות דופלקס.

ברוב הערים תכנית לבניית גגות וברובן ההולך וגדל תכניות אלו מורחבות לכדי 40 מ"ר חדרים על הגג, דוגמאות אלו מראות כי אין בסעיף זה ובוודאי לאחר תיקון 96 לחוק, תוספת/חידוש משמעותי בתמ"א 38 לעניין זכויות בנייה בגגות.

יתרה מכך לא ברורה כוונת המחוקק שהרי תיקון זה בנוסף לתכניות הקיימות ייצור בערים רבות תמהיל דירות אחיד של דירות דופלקס יקרות במקום לאפשר ליזם בחירה בין קומה/שתי קומות (תלוי ביישוב) טיפוסית/יות ודירת פנטהאוז מפוארת אחת או יותר בשטח של 120-140 מ"ר. במתכונת זו ייווצרו יותר דירות בנות השגה בעלות 3-5 חדרים (תלוי בקיים ובאם היזם ירחיב דירות קיימות).

 

סעיף 13:
ניתן לנצל זכויות בנייה מתכניות קיימות ובתנאי שיותאם הבניין לתקן וכן ההיתר יחשב לפי תמ"א באם השטחים הינם לפי סעיף11 לתמ"א. משמעות הדבר היא שלא ניתן לנצל גם זכויות בנייה מכורח תכניות קיימות וזכויות בנייה שלא נוצלו וגם תמ"א 38.

 

סעיף 20 א':
מסדיר ניוד זכויות מוקנות לפי תמ"א 38 למגרש אחר.
ניוד הזכויות מבניין שחוזק ולא הורחב מותנה בקבלת טופס 4 לבניין שחוזק. נשאלת האלה באם ניתן לנייד חלק מהזכויות המוקנות עפ"י תמ"א 38 המידה ונוצלו חלקית במבנה שחוזק.

 

אין בתיקון מס' 3 לתמ"א 38 כל התייחסות להרחבת תכולת התמ"א על מבנים שנבנו לפני שנת 1992 וזאת לשם שיפור המיגון בהם.

 

אין ספק כי תמ"א 38/3 מסדירה נושאים תכנוניים רבים ותרחיב את ההיתכנות הכלכלית לביצוע חיזוק מבנים לעמידה ברעידת אדמה ליישובים ושכונות נוספות בהן לא הייתה נכון לתיקון זה הצדקה כלכלית אולם לא ניתן להתעלם מהעובדה כי תמ"א 38/3 מחמיצה במידה רבה הזדמנות להיטיב עם זוגות צעירים בכל הקשור להנחיות הבנייה על הגגות כאמור בהתייחסותי לסעיף 11.1.3 לעיל.

 

 

קובץ מצורףגודל
תמ"א 38 תיקון 3 לעיון וועדות מחוזיות והשגות הציבור.pdf512.63 ק"ב
תמ"א 38 נוסח משולב.pdf274.56 ק"ב